Site Yönetimi ve Görevi

 

SİTE YÖNETİMİ HAKKINDA

Günümüzde T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından ülkemize kazandırılan toplu konut alanları, müstakil ev ya da apartman dairesi anlayışından ziyade kat maliklerinin birlikte yaşadığı alanları içeren yerleşim bölgesidir. Bu bölgelerin özelliği, “ ortak kullanım’a açık çeşitli sosyal alanlarıyla, okullarıyla ve ibadethaneleriyle kat maliklerinin ihtiyacını yerinde karşılamaya dönük olmasıdır.

Ortak kullanım alanlarını belirleyen 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu toplu konutlarda adil ve çağdaş yapının oluşması için “site yöneticiliği” kavramını zorunlu hale getirmektedir. Kurulan yönetim organizasyonları faaliyetlerini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yanı sıra “site yönetim planı”, “Satış vaadi sözleşmesi” ve “Yargıtay içtihatlarına” dayanan hukuksal biz zemin üzerinden yürütmektedir.

Kat maliklerinin, kendi özel durumlarına göre konutlara farklı zamanlarda taşınması; değişik bölge, kültür ve yaşam koşullarından gelen kişilerin yerleşme süreçlerinde birbirlerini yeterince tanımaması gibi sebepler profesyonel bir yönetim ihtiyacını doğurmaktadır. Bu amaçla TOKİ, toplu konutlarda geçici yönetim ve denetim kurulları oluşturmakta ve gayrimenkul satış sözleşmesinin 6. maddesinde yer alan şekliyle yönetimi iştiraki olan Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. yürütmektedir.

Bu uygulamanın hukuki yönü 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ile 5711 sayılı KMK’nu değiştiren kanun hükümlerine dayanmaktadır. Bu hükümler doğrultusunda tüm dairelerin kat maliki (tapu sahibi) kanunda TOKİ olarak geçmekte olup yönetim atama ile görevlendirme yetkisi kendisine aittir.

Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. söz konusu uygulama çerçevesinde yerleşim bölgesinin güvenliği, çevre temizliği, yeşil alanların bakımı, korunması, blokların ortak alanlarının temizliği, su hidrofor ve depoların bakımı ve işletmesi, işletme bütçesinin hazırlanması, site yönetimi muhasebe işlemlerinin gerçekleştirilmesi, site yönetimi personelinin sevk ve idaresi, işletme bütçesinde öngörülen her türlü yatırım hizmet ve mal alım satım işlemlerini yürütmektedir.

SİTE YÖNETİM İŞLETME BÜTÇESİ

Sitelerin ortak kullanıma açık, her türlü hizmet gerektiren alanı için belli bir bütçenin hazırlanması gerekmektedir. Bu bütçe Yönetim kurallarının sitelerde tespit ettikleri genel ve teknik bilgiler ile söz konusu sitenin ihtiyaçlarından doğan verilerle hazırlanmaktadır. Bütçeler bir senelik giderleri kapsayan tablolar olup her sene yenilenmektedir. Kat maliklerinin her ay düzenli olarak ödeyeceği (her ayın en geç 25’i) aidatlar hazırlanan bütçeler için kaynak oluşturmaktadır. Bütçeler hesaplanırken giderler 2 ayrı grupta sınıflandırılır.

A.METRE KARE PAYLI GİDERLER

Dairelerin metrekarelerine göre düşen pay tutarı olup ortak alan elektrik giderleri, blok temizlik su giderleri, peyzaj bakım ve onarım giderleri, bahçe sulama giderleri, hidrofor bakım asansör bakım giderleri ve onarım giderleri ve işletme hizmet giderlerini kapsamaktadır.(Ortak alan elektrik giderleri (blok içi aydınlatma, çevre aydınlatma, hidrofor vs. )peyzaj alanlarının sulanması ve bakımı giderleri, temizlik malzemesi giderleri, blok temizlik suyu giderleri, elektrik, sıhhi tesisat malzeme ve bakım giderleri, site yönetim ofisi telefon vs. giderlerini oluşturmaktadır.)

B.EŞİT PAYLI GİDERLER

Personel ücret ve maaş giderleri, iş elbiseleri gibi giderlerdir.

ORTAK GİDER AİDATI

Toplu konutlarda ihtiyaçlar dahilinde belirlenen, ortak kullanım alanlarında ki aydınlatma, temizlik, çevre bakımı ve gerektiğinde güvenliğin sağlanması gibi hizmetlerin aksamadan devam etmesi için aylık düzenli ödenen hizmet bedelidir.

Kat mülkiyeti kanunun 20. maddesi gereğince hak sahipleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider payını ödemekten kaçınamaz. Gecikmeli ödemelerde (%5) gecikme tazminatı uygulanmaktadır. Bu tazminat ortak yerler üzerindeki kullanım hakkından yararlanan diğer sakinlerin haklarını koruyan bir bedeldir.

ORTAK GİDER AVANSI

Kat mülkiyeti kanunun 20. maddesinde yer alan; bir site yönetim organizasyonun kuruluşu esnasında gerekli tüm masrafların karşılandığı ve yalnızca bir defaya mahsus ödenen bedeldir.

ORTAK GİDER AVANSI İÇİNDEKİ MASRAF KALEMLERİ

Yönetim Merkezi Demirbaşları

Büro ve Atölye Malzemeleri, Teknik Set

 

Çevre Hizmetleri Demirbaşları

Temizlik Malzemeleri

Çöp Toplama Konteyneri

Peyzaj Bakım Aletleri

Site Yönetim Tabelaları

İlan Panoları

 

Sözleşme Giderleri

Su Abone Sözleşme Gideri

Elektrik Abone Sözleşme Giderleri

Doğalgaz Abone Sözleşme Giderleri

 

 

Site yönetimlerinin faaliyet alanı içerisinde toplu konutlarda yerleşim bölgesinin güvenliği, çevre temizliği, yeşil alanların bakımı ve korunması, apartmanların ortak alanlarının temizliği, kalorifer tesisatlarının, su hidrofor ve depolarının bakım ve işletilmesi; site sakinlerinin sorunlarını iletebildikleri 24 saat aktif halkla ilişkiler hizmetinin verilmesi gibi rutin görevlerin yanı sıra bazı sitelerde, yaşamı kolaylaştıran ücretsiz dâhili telefon sistemi, güvenlik kamera sistemi, internet ve acil sağlık hizmetleri bulunmaktadır.

Ayrıca kimi lüks konutlarda içerisinde, sauna hamam, kafetarya gibi alanların bulunduğu sosyal tesisleri işletmek gibi hizmetleri de mevcuttur.

 

Site Yönetimlerinin Halkla İlişkiler Alanındaki Görevleri


Kat Maliklerinden site ile ilgili gelen talep ve şikayetleri karşılamakla yükümlüdür.

  • Üyelerden gelen talep ve şikayetleri konularına göre yanıtlamak
  • Sonuçlanan şikayetlerle ilgili geri bildirimde bulunmak
  • Site ile ilgili haberleri ilan panolarına asarak kat maliklerini haberdar etmek

 

Site Yönetimlerinin Peyzaj ve Bakım Alanındaki Görevleri

İmalatçı firmalar tarafından peyzaj düzenlemesi yapılmış yeşil alanların korunması ve bakımı ile ilgilenmekle yükümlüdür.

  • Mevcut yeşil alanlarda çim biçme, gübreleme, sulama, çapalama, budama işlemlerini gerçekleştirmek
  • Bitkilerde hastalıklara neden olan bit ve benzeri zararlıları yok etmek için ilaçlama yapmak
  • Bitkilerin ve fidanların olumsuz hava şartlarından etkilenmemesi için herekleme yapmak
  • Bozulan peyzaj alanların tamiratını gerçekleştirmek
  • Yabancı otlarla mücadele etmek

 

Site Yönetimlerinin Muhasebe ve Aidat Takip Alanındaki Görevleri

Site Yönetim gelirlerinin ve giderlerinin muhasebesini tutmakla yükümlüdür.

  • Yönetim Kurulunun onayladığı işletme bütçesinin hak sahiplerine tebliğini yapmak
  • Borçsuzluk belgesi düzenlemek
  • Mail order (Otomatik çekim) talimatları kaydederek aylık tahsilâtları takip etmek
  • Banka hesaplarının kontrolünü yapmak
  • Avukata icra dosyası yollamak
  • Borçlu üyelere durumu bildirmek
  • Sorunlu hesapları inceleyerek gerekli düzeltmelerin yapılmasını sağlamak
  • Bloklara üyelerin borç bilgileri ile ilgili liste asmak
  • Borcunu ödemeyen üyelere yasal işlem başlatılmadan önce borç bildirim mektubu göndermek

 

Site Yönetimlerinin Teknik İşler Alanındaki Görevleri

Site ortak alanlardaki her türlü teknik sistemin devamlılığını sağlamakla yükümlüdür.

  • Site içerisinde gelişen teknik arızaların tetkikini yapar ve yönlendirmek
  • Blok içi ve park bahçe aydınlatmalarını tamir etmek
  • Hidrofor, interkom, merdiven otomatiği, tesisat uydu, asansör ve sulama sistemlerinin bakım ve onarımını yapmak
  • Yangın söndürme sistemlerinin bakımının yaptırtmak
  • Su depolarını yılda bir kez dezenfekte ettirmek
  • Çocuk oyun gruplarının bakım, onarım ve tamirini yapmak
  • Ada içerisinde yer alan yaya yolları ve parke taşı yollarının bakım onarım ve tamirinin gerçekleştirilmesini sağlamak
  • Saha içerisindeki metal kısımların kaynak işlerini yapmak
  • Blok kapılarının onarımını yapmak
  • Çatı yalıtma bakım ve onarımını yapmak

 

Site Yönetimlerinin Güvenlik Alanındaki Görevleri

Site Sakinlerinin güvenliğini sağlamakla yükümlüdür.

  • Şüpheli şahısların veya araçların siteye girmesine engel olmak
  • Sitelerde bez afiş asılmasına ve reklam amaçlı çalışmalara izin vermemek
  • Pazarlamacı, seyyar satıcı ve dilencilerin siteye girmesine engel olmak
  • Çatı ve bloklara anten takılmasına mani olmak
  • Şüpheli paketler için gerekli tedbiri alıp polise bildirmek
  • Kapısı açık veya anahtarı kapıda unutulmuş dairelerle ilgili polise ve daire sahibine haber vermek
  • Kayıp eşyaları bulunana kadar muhafaza etmek ve bulunması halinde sahiplerine teslim edilmesini sağlamak
  • Anahtarı kayıp ve ya unutulan dairelerin çilingir aracılığıyla kapılarının açılmasını sağlamak
  • Site sakinlerini rahatsız edecek boyutta gürültü yapanları uyarmak
  • Çocuk ve yaşlıların kaybolmaları halinde ailelerine teslim etmek
  • Ev ve oto hırsızlıklarında daire sahibine ve polise bilgi vermek

 

end faq